Цените на недвижимите имоти са важен индикатор както за собствениците или бъдещите купувачи, така и за анализаторите на общото икономическо развитие в една страна. В този брой обобщаваме тенденциите в цените на жилищата за 2004.

Защо цените на жилищата?

Стойността на имотите е важен икономически индикатор, защото е следствие от множество други фактори на стопанското развитие:

- в затворена икономика (каквато българската не е) стойността на имотите зависи от дохода на местното население в дългосрочен план

- в отворена икономика (каквато българската все повече е) тя зависи и от интереса на чуждите инвеститори да правят бизнес в страната, а също и от оценката на чужди граждани за качеството на живот

- промяната в стойността отразява и промяна във времевия хоризонт на участниците в българската икономика - насочването на капитал към покупка на недвижимост е знак за удължаване на хоризонта за планиране.

Стойността на жилищата е показател и за общото богатство на населението. Сметките за България са доста условни, тъй като в много от градовете и за много от жилищата трудно може да се намери желаещ купувач по средните цени, обявени при действителни сделки. Изчислена на база на средни цени и полезна жилищна площ, стойността на градските жилища в България средно за 2004 е около 50 млрд. лв., или 130% от очаквания годишен БВП за 2004 г. За 2003 съотношението е около 98% от БВП. За сравнение, в САЩ стойността на жилищата към 2004 г. е около 660% от годишния БВП.

Цените в областните градове

Обобщени данни за цените на жилищните имоти събира Националният статистически институт на тримесечен период. Данните се отнасят за цени на апартаменти в областните градове. Динамиката в края на 2004 е следната:

Средните цени на квадратен метър през четвъртото тримесечие достигат 633.1 лв. за страната при 568.7 лв. за третото тримесечие, или ръст от 11.3%.

Средногодишните цени през 2004 г. достигат 540.5 лв. на кв.м при 366.3 лв. за 2003 г., или ръст от 47.6%.

Цените в два града - София и Варна, през четвъртото тримесечие надминават 1000 лв. на кв.м.

В три други града - Пловдив, Бургас и Стара Загора, средните цени надвишават 700 лв. на кв.м, докато за третото тримесечие тази граница е премината само в Бургас.

Най-скъпи и най-евтини областни градове според средни цени на жилищата през четвърто тримесечие на 2004

Топ 5 града според средни цени на жилищата лева евро

Най-евтини пет града според средни цени на жилищата

Източник: Industry Watch на основа на данни от НСИ

В сравнение с предходни тримесечия ръстът на средните цени за страната спада до 11.3% при 12% ръст за третото и 12.3% ръст за второто тримесечие спрямо предходни периоди. Темпът на растеж се запазва висок най-вече в по-малките областни градове, в които допреди година цените на квадратен метър бяха до 250 лв. Изключение е динамиката в Плевен, като ръстът от 31.2% в края на 2004  осигури шесто място на града в подреждането на всички областни градове с цена от 658 лв. на кв.м. Най-слаб растеж се отчита в по-големите градове (вкл. София и Стара Загора), което отдаваме както на достигнатите високи номинални размери на цените, така и на „консумирания" бърз растеж от предходни периоди. Едноцифрен растеж за тримесечието (9.3%) отчита и Варна, където цените са почти изравнени със софийските.

Динамиката на годишна основа показва среден ръст за страната от 47.6%, като във всички градове без Разград средните цени растат с двуцифрени темпове. Най-бързо растат цените в големите градове (с изключение на София) - в Стара Загора се удвояват, като в Перник, Бургас, Плевен, Пловдив, Сливен, Варна и Русе ръстът надвишава 60%.

Градове с най-бърз и най-слаб растеж на цените на жилищата за 2004

Топ 5 града според ръст на цените през 2004 спрямо 2003

Стара Загора 100.3%

Перник 82.6%

Бургас 74%

Плевен 67.2%

Пловдив 66.3%

Петте града с най-нисък ръст на цените през 2004 спрямо 2003

Добрич 31.6%

Видин 28.3%

София-град 25.5%

Кюстендил 22.7%

Разград 8%

Източник: Industry Watch на основа на данни от НСИ

Общата тенденция за ръст на цените на жилищата започва в средата и края на 2002 г., като за 2002 г. спрямо 2001 г. промяната е под 2%. Затова разглеждаме средносрочния тренд за двугодишния период между 2002 г. и 2004 г.:

Средният ръст за страната е 65.6%, като всички големи градове (без София) поскъпват с темпове над средния.

Открояваме висок ръст в двата черноморски областни града Варна и Бургас (95.6% и 92.7% съответно), като поскъпването във Варна предхожда това в Бургас.

Най-малко нарастват цените в малките градове в области с относително слабо икономическо развитие, където цените са като цяло най-ниски. Търсенето на имоти трайно отхвърля предлаганите възможности в градове като Монтана, Видин, Враца, Кюстендил, Разград.

Цените в София растат постоянно за целия период от 1998 до 2004, затова общата тенденция след 2003 се отразява по-плавно в столицата. Жилищата в София относително поевтиняват - докато през 2001 цените им са били с 87% по-високи от средните за цялата страна, за последното тримесечие на 2004 г. разликата е 73%. Все пак динамиката на цените в София е най-добър индикатор за общите тенденции на цените на жилищата в средносрочен план (2-4 години).

Хронологически разрастването на пазара дава ефекти първо в София, след това в черноморските Варна и Бургас и няколко други големи града и накрая в по-малките градове с нединамично общо икономическо развитие (в някои от които значим ръст не се откроява).

Жилища и доходи

Недвижимите имоти поради самото си естество са актив, който може да се ползва само там, където се намира. Жилищата не са стоки, които могат да бъдат пренесени през националните граници или дори в съседния град. За разлика от други стоки и услуги, за които разликата в цените са сигнал за предприемачите да започнат търговия от по-евтиното към по-скъпото място, при жилищата по-скоро купувачите трябва да се "преместят" при продаваната "стока". Тъй като мобилността на стоки и услуги е значително по-лесна от мобилността на хора (и на капитал), то цените на търгуемите стоки и услуги в България и европейските страни относително бързо се изравниха, докато при недвижимостите - т.нар. нетъргуеми стоки - различията остават. В този смисъл цените на имотите в много по-голяма степен от цените на други активи, стоки и услуги се влияят от доходите и богатството на местното население.

Динамиката както в рамките на 2004, така и за периода след 2002 показва следните закономерности:

- цените на имотите растат значително по-бързо от промяната в доходите

- покупателната сила на доходите, измерена в недвижимост, намалява с 34%.

Подобно състояние на пазара може да отдадем на няколко причини:

- за българския пазар външното търсене има значителен ефект върху цените

- към 2001-2002 на практика стартира масово предлагане на жилищни кредити от търговските банки

- активно търсещите жилища са малка част от населението - със значително по-високи доходи от средните - за които повишаването на благосъстоянието изпреварва общото забогатяване на цялото население

- ефектът на промяна в дохода се проявява в по-дълъг срок (от разгледаните две три години); така например за целия период 1997-2004  номиналният БВП е нараснал 2.1 пъти, относително равномерно през осемте години - докато видимо поскъпване на жилищата разкриваме едва след 2002.

- промяна в предпочитанията на населението към инвестиции в имоти - за сметка на друг тип дългосрочно спестяване

- непълни и неточни данни за действителните доходи на населението.

Изчерпа ли се потенциалът за поскъпване?

Това е практичният въпрос, който вълнува както собственици, така и потенциални купувачи. Дългосрочната тенденция е за позитивна връзка между растежа на доходите и цените на имотите. Подобно е следствието и от интегрирането с по-богати икономики. Трябва да се има предвид обаче, че "дълъг срок" в сближаването на стойността на имотите е период от порядъка на 10, 20 и повече години. Също така цените на жилищата не са пропорционални на доходите дори в развитите пазарни икономики - например средните цени в Лондон са между 3 и 4 пъти по-високи от цените в повечето западноевропейски големи градове, въпреки че доходите са сравними.

Поскъпването през 2004 трябва да отдадем и на два фактора с еднократно действие - рязка смяна на предпочитанията към имоти от друг тип спестяване и утрояването на ипотечния кредит. Цените на имотите бяха относително стабилни за 1998-2001 г., докато в този период доходите растяха. Така че случващото се през 2003-2004 г. можем да отдадем на еднократен акт на пренасочване на търсенето след дълготрайно въздържане от покупки на жилища. По подобен начин действа и бързото разрастване на ипотечния кредит за 2003-2004, което даде възможност на голям брой домакинства с високи доходи, но без натрупани спестявания, да купят имот.

Накрая трябва да анализираме и потенциала на външното търсене. Доколкото покупките на чужденци оказват натиск на пазара за покачване на цените, трябва да се имат предвид главните причини за това търсене. От една страна, търсенето е насочено към евтини имоти в селата и малките градове заради ниската цена на инвестицията и евтината издръжка на живота. От друга страна, наблюдаваме чисто инвестиционно търсене, т.е. чуждестранни купувачи, които купуват имот с цел продажба в бъдеще на по-висока цена. И двата потока обаче бяха силно привлечени от ниските номинални цени до 2002 и вероятно ще имат интерес само до някакви номинални рамки на цените.